Неподъемная недвижимость

Что будет с ипотечными ставками и ценами на жилье.

С 1 июля правительство намерено прекратить ряд льготных ипотечных программ. Станет ли жилье еще более недоступным для большинства россиян, или цены на недвижимость вернутся в более адекватное русло, разбирались журналисты.

Почему заканчивают льготную ипотеку?

О том, что надо изменить условия выдачи льготных кредитов, глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявляла уже не раз. Она отмечала: количество выданных льготных кредитов надо сократить раза в три. Судя по всему, именно это и планируется реализовать.

– Льготную ипотеку на новостройки под 8% всем подряд, конечно, надо отменять, – соглашается вице-президент Международной Академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. – Когда в 2020-м, в ковид, вводилась льготная ипотека, она была «антибиотиком» для строительной отрасли. Лекарство помогло, но сейчас, спустя 4 года, «побочки» от него больше, чем пользы. Четыре года назад ключевая ставка была 4,5%, поэтому субсидирование в 6% для бюджета ничего не стоило. Эта мера помогла строительной отрасли выжить.

Читайте ещё:Экс-прокурор Москвы Денис Попов стал заместителем главы МЧС

За 4 года строители набрали жирок – ведь цены на недвижимость выросли почти в два раза, – дает расклад ситуации эксперт. – Неплохо было и коммерческим банкам – они в разы увеличили объем ипотечного кредитования. Но проблема в том, что ключевая ставка за это время выросла до 16%, и льготные ипотеки стали колоссальным бременем для бюджета: ипотечный кредит берется на 20–30 лет – и все эти годы в бюджете должны закладываться миллиарды рублей, чтобы компенсировать банкам убытки. Такого не может вынести ни один бюджет, тем более наш, сейчас дефицитный.

Какие виды льготных кредитов останутся?

В планах властей – с 1 июля сделать льготную ипотеку адресной. Впрочем, постановления правительства на этот счет еще нет. Но едва ли можно ожидать, что намерения изменятся.

– Планируют отменить льготную ипотеку на новостройки под 8%. Однако ряд льготных ипотечных программ останется: Арктическая, Дальневосточная, сельская, а также льготные ипотеки для новых территорий и для семей участников СВО. Это ипотеки в среднем под 2–3%, – рассказывает Радченко. – Что касается семей с двумя и более детьми, то существующую льготную программу (под 6%) собираются модифицировать.

Эксперт поясняет: сейчас обсуждаются тренды будущей конфигурации таких программ. В частности, по льготной ипотеке для семей с двумя и более детьми есть два предложения. Например, уменьшить возраст детей. Скажем, только семьи с детьми до 6 лет могут вписаться в программу. Есть и предложение предоставлять льготы по количеству детей… Но все это пока на уровне обсуждения.

– Я предлагаю другую схему, – уточняет Радченко. – Если цель – уменьшить количество заемщиков, можно поставить условие, которое позволит не уродовать жилищный фонд страны. А именно: ипотека под 6% предоставляется семьям с двумя и более детьми (без уменьшения их возраста), если они покупают квартиру от 70 кв м. Таким образом у застройщиков будет стимул строить полноценное жилье, а не «одиночные камеры».

Средний метраж квартиры, которую берут по семейной ипотеке, 46 кв. м. Понятно, что это не для улучшения жилищных условий, а либо для спекуляции, либо «на вырост» для детей, – говорит эксперт. – Застройщики, желая получить максимальную прибыль, почти в два раза уменьшили площадь возводимых квартир. Риелторы уже прозвали их «зря стройками». Власти Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей ввели запрет на слишком маленькие квартиры. Иначе лет через 10–15 придется думать, как сносить эти 25-этажки, что будет гораздо труднее сделать, чем реновация пятиэтажек.

Что будет с ценами на вторичку?

С ценами на жилье в целом на рынке недвижимости, по мнению эксперта, с вводимыми изменениями вряд ли что-то изменится.

– Думаю, до конца года будет стагнация, так как начнется противостояние между покупателями и застройщиками. Покупатели будут ждать снижения цен и держать деньги под высокие проценты на депозитах. Впрочем, лишь до тех пор, пока будет относительно стабильный рубль. Малейший его обвал – и вновь к продавцам недвижимости (в том числе вторички) выстроятся очереди – не все могут спокойно смотреть, как обесцениваются их сбережения.

Читайте ещё:Бывший заключённый, убивший вдову ветерана, попытался совершить суицид в армии

Что касается застройщиков, едва ли они будут серьезно снижать цены, поскольку давно уже не зависят от дольщиков. Их финансирование идет от банков. Поэтому сегодня они могут продолжать строить жилье и без покупателей, – уверяет Радченко. – Да и зачем им резко снижать цены? Инфляция же бьет и по строительной отрасли – дорожают не только стройматериалы, но и фонд оплаты труда. Застройщики уже испытывают недостаток в рабочей силе. Так что неизбежно должны будут поднимать рабочим зарплаты.

Как ограничат неподъемные займы?

По данным главы ЦБ, 60% заемщиков тратят на ипотечные кредиты 80% своих доходов.

– Эти цифры весьма тревожные, – отмечает Радченко. – Любой шорох на рынке труда – и эти граждане не смогут выплачивать ипотеку. Уже сейчас количество невыплат кредитов растет. По крайней мере, за последний год коллекторы увеличили свой портфель в 4 раза. Можно сказать, сегодня они чувствуют себя лучше, чем банки и застройщики.

А банкам важно сохранить качество портфеля. Поэтому сейчас идет ужесточение в выдаче кредитов. Повышена планка первоначального взноса (до 30%). Кроме того, банки жестко следят, чтобы у заемщика был подтвержденный доход и т.д.

Долги банку: о чем надо помнить?

– В последнее время в объявлениях на продажу увеличилось количество ипотечных квартир. Увы, не все граждане рассчитали свои силы по обслуживанию долга, – рассказывает Радченко. – Немало тех, кто в предыдущие четыре года набрал квартир в новостройках, чтобы продать их дороже… Не вышло. Некоторые из таких покупателей находятся в предбанкротном состоянии. За не выплаченный вовремя кредит банк начисляет пени и штрафы. Чем быстрее будет реализована заложенная квартира, тем лучше для заемщика. Но если ипотека вовремя не погашается, а квартира не продается, то ее отбирает по суду банк.

Виктория Яновская